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    卖方加重买方责任的格式条款被判无效——长汀县某地产公司诉钟某商品房预售合同纠纷一案
    Date:2016/8/5 浏览人数:616

    案号:(2015)汀民初字第1324号

    承办律师:华盛南律师

    案情简介

    2013年7月15日,原告钟某买受了被告长汀县某地产公司的房子一套,原告缴纳了首付款193345元及公共维修金6698元,但因后续按揭贷款不能满足原告要求,一直未办理按揭贷款,原告也无力承担后续购房款。被告于2015年5月7日向长汀县人民法院起诉要求解除双方商品房买卖合同,并要求按补充条款之约定,判令被告支付违约金193345元(原告缴纳的首付款)。

    律师处理意见

    365体育有反水么_365bet体育最新网址_365体育贴吧接受本案被告钟某委托后,指派华盛南律师承办该案。通过认真分析案情,从以下内容分析本案:

    被告是否应当按双方签订的补充协议履行,支付违约金193345元(已付购房款的100%)?

    我方认为,《商品房买卖合同》及其补充协议属于格式合同,该补充协议条款极其不公平,而且有很多条款加重买方的责任。补充协议中加重被告责任的条款应当被认定无效。

    1、合同补充协议(附件六)第七条“关于贷款的实施的相关责任的补充”已经对《商品房买卖合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”进行了实质性修改。《商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项“逾期超过90日后,买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”,但在合同补充协议(附件六)第七条第2款第(3)项却被改为“逾期超过90日后,买受人应于逾期满90日的次日一次性支付清购房余款和违约金,否则,出卖人有权解除合同,并没收买受人已交付的100%的房款作为违约金”。按《商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项的规定,买受人无法付清余款导致合同解除,仅需向出卖方支付违约金4500元(房屋总价643345元减已付款193345元之差乘1%),但如依合同补充协议(附件六)第七条第2款第(3)项却需向出卖方支付违约金193345元,二者相差达188845元,足见合同补充协议(附件六)已经无限加重了作为买方的本诉被告的责任。依《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”之规定,本案补充协议(附件六)第七条第2款第(3)项应当被认定为无效,计算违约金时应按《商品房买卖合同》第七条第1款第(2)项进行计算。

    2、补充协议(附件六),显失公平。如按该附件六履行,买方逾期付款承担的违约金是193345元(没收已付购房款,即已付购房款193345元的100%),而卖方逾期交房承担的违约金仅为193.345元(已付购房款193345元的1‰)。相同性质的违约行为,买方需承担的违约责任是卖方的1000倍,本诉原告提供的补充协议是何等的荒唐!《合同法》第三十九条明确规定 “采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”,但提供补充协议的本诉原告,却未按公平原则确定双方当事人的权利义务,无限扩大对方义务,无限缩小已方义务,该补充协议不公平条款当属无效。如该协议里的不公平条款被认定为有效,将是对公正二字的蔑视。

    3、《商品房买卖合同》是由福建省建设厅和福建省工商行政管理局联合监制,提供给我省房地产开发商使用的统一文本。该范本已经过大量专家、学者论证,已能很好地规范商品房交易市场的买卖行为,该范本里条款的合理、合法性无庸置疑。可见,福建省建设厅关于买受人逾期付款的违约责任的指导意见是“按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。而补充协议里按已付款的100%支付违约金已经和福建省建设厅指导意见相悖。

    4、原告违反《合同法》规定在格式条款中加重本诉原告的责任,条款应被认定无效。

    基于此,我方为被告钟观秀提起反诉,并向法庭提出上述代理意见,最终法庭采纳了代理律师的全部代理意见,支持了反诉人的全部反诉请求,判决原告返还被告购房款188845元及公共维修金6698元。


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